这是继国家对房地产实行限购、限贷等调控政策之后，由地方政府出台的又一新政，被媒体称为全国首个“限利令”。此举将调控的重点由需求转向供给，旨在稳定房价，防止房价反弹，同时引导刚需人群理性购房。此举一出，肯定者有之，质疑者不少。肯定者认为“限利令”可以抑制房地产“暴利”，有利于房价稳定，会促进居者有其屋目标的实现。质疑者多认为房地产成本难测、难控，从而合理的利润率也难以确定，此举不具“可操作性”。该如何看待房地产“限利令”？这里不妨做些分析。
贵州黔东南凯里市某房开项目
房地产“限利令”初衷不坏，愿望是好的，若干做法也是值得肯定的。“限利令”旨在稳定房价，防止房价反弹，同时引导刚需人群理性购房，其目标与国家房地产调控政策目标一致，初衷和愿望是好的。其做法也不乏可取之处，如明确了房地产开发项目成本构成，包含土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目。又如要求公开全部房源、公示价格，并接受社会监督等。这些做法，对于克服房地产市场的信息不对称，对于引导刚需人群理性购房，可以说不无裨益，值得肯定。
然而，仅有好的愿望是不行的。其是否可行，实施效果又将怎样，则值得推敲。其一，要准确测算住房成本并非易事。这倒不是技术上有困难，据报道陕西省住建厅和省物价局就掌握了各地分区域的成本数据，而是成本的真实性难保证。在测算住房成本时，土地成本、有关税费以及广泛存在的灰色支出，既难以公开，又很难测量，真实的成本数据往往难以获取。开发商提供的成本数据通常偏高。其二，10%左右的利润率标准的合理性何在？陕西省住建厅和省物价局以10%左右为标准“限利”，据说是陕西各地分区域住房项目利润的一般水平，也参照了国际上房地产行业的一般利润率水平，看似十分合理。但一来这一数据不过是开发商提供的，其真实性同样值得怀疑；二来以成熟的市场经济国家的一般利润率水平为标准也未必恰当。房地产业的利润率从来就没有“标准答案”，从10%-55%皆有。且媒体与学界统计的数字，与地产界常相差甚远。最新的由国务院发展研究中心出版的《中国住房市场发展趋势与政策研究》权威统计数据是，我国房地产行业2007年以后的年均利润率是30%左右，已超出工业整体水平约10个百分点。国内部分知名开发商的毛利润率，接近甚至超过了50%。其三，也是更为主要的问题在于，即使测算住房项目成本和限制利润都合理，其实施的效果也不会好。因为“限利”的本质是“限价”，“限价”固然可以增加需求、促进消费，但“限价”必然影响供给，会导致供给减少，供给减少和需求增加，势必导致房价上涨。由此，房地产调控新政将以稳房价开始，以涨房价告终。其结果无疑是南辕北辙。
房地产调控政策短期可以采取限购、限贷等措施抑制需求，从而防止房价过快上涨，但长期，则宜以促进供给为要旨。只有供给增加，供求大体均衡，稳定房价的目标才可能实现。
(作者：贵州大学经济学教授 张寒松)